猝不及防，5月20日凌晨，长沙住建委深夜送“大礼”，喧嚣了多时的调控加码终于尘埃落定。

本次调控加码的“补丁”，重点打在了本地户籍限购、二手房限购和一、二手房限卖上。

    先来给大家划重点（“520”调控政策原文件见文章末尾）：

    1、长沙本地户籍家庭商品房（含一、二手）限购2套，非本地户籍家庭限购1套；

    2、限购区域内购买一二手住房，取得不动产证满2年后可上市交易。

    长沙房地产最新调控政策参看下图，调控新政即日起实施。

2017年长沙房地产最新调控政策（点击查看大图）

    这也是长沙今年以来的第二次楼市调控，距“318”调控政策发布整整过去63天。

    为什么“二手房”和“限卖”成为这次调控的落脚点？政府意欲何为？调控加码又会对市场和买房人会   产生怎样的影响呢？

    新政解读：“四限”全面铺开，下狠劲灭暴涨

    （一）二手房纳入调控

    选在这个时间节点给二手房调控打补丁，并不突兀。

    就在两天前（5月18日）国家统计局发布了4月70个大中城市住宅销售价格统计数据，长沙二手住宅价格环比涨4.3%，涨幅居全国70城首位。

2017年4月70个大中城市二手房价格指数（点击查看大图）

    从今年长沙“318”调控出台以来的市场成交情况来看，一手房量跌价涨；二手房量价齐涨，市场活跃成交火爆，甚至出现价格倒挂的情况。

    可以说，触发二手房纳入限购的直接原因，是4月长沙二手房的数据太过扎眼；而背后的持续不断的推动力，就是自“318”重启限购以来，二手房市场成交的量价的暴涨。

    或迫于调控压力，或迫于经济压力，无论是政府还是市场中的买房人，都难以面对市场二度暴涨失控的场景，因此，赶在国家统计局数据发布后的第二天，也是“318”调控的2个月这个时间点，合乎情理。

    正如被写在《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（以下简称“通知”）最开始的那句话：“为了加强住宅市场调整力度，确保住宅量价平稳，维护房地产市场稳定有序。”量价平稳、市场稳定有序是初衷和归宿，必须忍痛做出取舍，“断尾”求新生。

    （二）商品房交易转让需满2年

    加上这次的限卖，长沙限贷、限购、限价、限卖的“四限”调控网已编织完并全面铺开。限卖又是什么新招呢？

    有“取得不动产证满N年（N＞0）方能上市转让”的条件限制交易，及通常意义上的限卖。限卖是房地产调控队伍中的“新兵”。

    今年（2017年）3月25日，厦门首次把限卖引入楼市调控中，规定“新购买住房的，需取得房产证后满2年内方可上市交易”，随后福州、杭州、青岛、广州、保定白沟新城等多城城效仿和跟进。据不完全统计，加上新进的长沙，目前，一共已有17地实施了限卖调控政策。

    各城市的限卖政策根据各地市场特点，在年限和限制对象上各有不同。2-3年的时间限制是主流；新购的一手房和二手房、市区范围内购房居民是限卖的主要对象。

    其中，保定白沟新城规定房产转让时间为“五年”，时间最长；长沙和厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、常住、承德西安、济南等城市一起，转让时间为取得不动产证满2年。

2017年出台限卖的城市/省份（中国指数研究院）

    市场影响：炒房客退场 刚需迎来主场

    用限购锁紧二手房市场，再祭出重磅“炸弹”限卖，控制流动资金，把可上市交易的房源牢牢地握在手中，掌握市场绝大多数的供应量，从而能达到有效调控房价的目的。这一记组合拳一出，可谓实打实，绝无虚发。

    对市场和买房人有什么影响？业内普遍认为，此举一出，房地产中介、开放商的日子会更难过，投资炒房客是时候宣告退场，长沙楼市将迎来刚需者的主场。

    甚至有圈内人士调侃， 6月要来了，住建委提早给房地产人放暑假，中介和销售可以打卡下班去度假了。

    虽说是调侃，却“笑中带泪”地道出了房地产开发商方面，特别是房地产中介尴尬的窘境。因为这些问题，早已在其他率先实施二手房调控和限卖的城市中出现。

    厦门和广州是最早实行“限卖”调控的一批城市，以此为例。从调控后市场的反应来看，成交量明显下滑、购房者观望明显、二手房成交严重受挫是这两个城市的共同点。

    厦门在新政出台的后三周，楼市止涨，二手房日均成交从348套降到266套再到241套，呈现逐步下跌的状态（厦门新浪乐居数据）。

    广州二手房市场也是量价齐跌。从5月1日—17日，二手楼套均总价继续下降至195.9万元/套的水平，套均总价再降1万元/套。全市二手住宅成交均价为 26218 元/平方米，比 4 月同期下跌 1.8%。新增可售盘客比为 1：1.4，比4 月的 1：1.53 要再低一些，市场热度继续下降。（广州链家研究院数据）

    新政出台，为高烧的二手房市场和高烧的房价，找到了一剂有效的退烧药。

    可以预见，在实施“520”新政后，长沙楼市中原本不占主导的外地投资客群，比例将进一步缩小。而手持巨款的本地土豪们，也无法再囤购更多的住房，只能数着之前攒下的物业，无法再刷新目前的记录。

投资客和炒房者的老路径被堵死，想要再续前利希望渺茫。市场更多地需求被让位于刚需，为刚需带来更多利好。

    就像“人民日报”《房价怎么走?"刚需"必知的政府调控逻辑》这篇文章表述的：

　 对于那些手捧着现金在观望的刚需来说，不用再像今年3月初那样去抢房，不会再有10个客户抢一套房的现象，不会再遇到随口跳价的业主，价格在可承受范围内的房子更多了，花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。（人民日报中央厨房·点金工作室 张达）

    到下半年或短至6月，调控便可以初见成效。到时，或许会出现一波投资客集中抛售的小高峰，市场可售房源增加，政府调控定位更加精准，房价也有可能出现小幅的回落。刚需一族的选择会更多，房价也相对稳定，是不错的出手时机。

    写在后面：

    似乎昨天有某种奇怪的预感，隐约觉得加码调控就在这几天。昨天上午还和同事讨论着，国家统计局70城房价数据，长沙二手房价格环比涨得太凶，政府迟早会采取行动；同时又在游说外省户籍的同事，赶紧趁二手房还没限购，在社保没缴满的情况下入手一套。今天凌晨，新政说来就来了。

    对于此次调控加码，既是情理之中，又在意料之外。早在4月末的文章中，就有对五·一调控加码的可能性进行分析，当时预判的结论是，“二手房全面实施网签是为限购铺路，如果量价持续飙升，调控就在近期，’五·一’前后。”进入5月之后，相较于一手房，长沙二手房市场火爆依旧势头不减，所以该来的始终逃不过。

    而意外的是，政府动作之迅速，以及加推“限卖”这一调控。还有11天就好进入6月，长沙楼市的发展会如何，咱们骑驴看唱本——走着瞧吧。(卜居不易)

责任编辑：王文