居住权，是公民依法享有的一项基本权利，就当下具体情况来看，居民所居住的房屋基本上包括自建房、商品房和保障房三大类。
如今，随着城镇化步伐不断加快，一方面是越来越多农村人选择到城里购买商品房居住，另一方面则是居高不下的城市商品房价格，生活成本的提高，各种城市病的涌现，造成不少人想回农村自建房。
如此一来，就必然造成农村自建房市场产生较大的流动性需求，诸如转让、出售与买卖自建房、宅基地等商品的交易活动也就频繁起来；由于这个市场并不像城市商品房市场那般发展成熟、法规健全，故而在农村自建房市场进行商品交易时，需要注意哪些问题，譬如：
什么是自建房？自建房有房产证和土地证吗?自建房能够像商品房那样自由交易吗?自建房交易后如何保证后续的合法权益？
这一系列问题，就由今天文章给大家回答清楚：
什么是自建房▼
自建房，从字面意思理解就是在个人或单位拥有土地使用权的前提下，单位或个人自己或雇佣他人自行建造的房屋和建筑。
显而易见，自建房主要包括个人自建房和单位或集体自建房两种类型，其中个人自建房是古往今来农村地区房屋建造的主流形式，而集体或单位自建房多出现在城镇地区，多有企事业单位集体出资修建房屋提供给职工居住。
需要特别注意的是，无论是农村个人自建房还是单位或集体自建房，土地使用权都不归个人所有，而是归农村集体或单位集体所有，个人只有房屋使用权。
由此来看，农村自建房只是自建房领域的一种。
其实，除了以上两种主流的自建房形式，在我国一些小城市目前还残留一些个人自建房，这些少数部分的人的自建房，不像农村或城市里企事业单位一样土地使用权属于集体，他们的房屋土地使用权属个人。
农村自建房的建造▼
在农村地区，由于土地使用权并不属于个人，而是属于集体，因此，农民像要建造房屋的话也需要走一个基本的程序，尤其是对于想申请新的宅基地的居民来说这个程序可能要复杂一点。
首先，申请农村集体土地来用于个人建造房屋，个人必须满足国家规定的一些条件：
①年满18岁、所申请的土地是否符合土地利用总体规划及村镇建设计划等;
②农村个人自建房用地原则是尽量使用原有的宅基地或村里的闲置地，而少占良田等;
③申请个人宅基地还要走一些正常的程序，先向集体提出申请，然后提交国土资源管理所审查，通过后再发放选址意见书、规划许可证、施工许可证，最后房屋建成后就可以进一步去申请集体土地使用证。
自建房买卖注意事项 ▼
在大致了解了农村自建房与建造的一些基本常识后，下面就要重点了解一下，农村自建房转让、出售与买卖的一些事项：
一般来说，房屋要交易或出售必须具有两证，即房产证和个人土地使用证，具备了这两个证的房屋就可以像商品房那样在房屋市场上自由交易。
从这一点上来看，农村个人自建房严格来讲是不能像商品房那样自由交易的，最大限度只能在同村居民间转移房屋使用权；同理，企事业单位的集资自建房也只能在内部交易，最后，在一些小城镇的个人自建房由于拥有个人土地使用权，所以可以像商品房一样自由交易。
即便如此，但在具体的农村实践过程中，因我国法律规定，严禁买卖农村宅基地，而对于其上的农村房屋是否可以买卖并没有明确规定，故而还是会有不少农村居民将自建房进行转让、出售，进而产生买卖交易。所以，根据司法实践以及法理逻辑，对于农村自建房买卖双方来说，更应注意以下几点：
（一）农村自建房转让
①农村房屋的受让对象应该是同一集体经济组织（同村人）的成员;
②受让人没有其他房产;
③该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;
④房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
（二）农村自建房买卖
⑤房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
⑥如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
⑦应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
⑧应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
⑨应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
（三）农村自建房买卖额外注意事项
现下，农村自建房已成为一种流行趋势，越来越多的农村人选择回家自建房。但是由于农村建房的面积一般都不大，楼层不高，因为造价低、工期短，专业的施工队不愿意接这种小工程。很多建房者只好找零散组成的施工队，因为缺乏专业性，也没有专业的监理人员，自建房的质量无法得到保证。
所以在进行农村自建房买卖时，买方更应额外注意以下四点事项
⑩ 建房者因法制意识淡薄，对自建房施工图纸和工程队的资质要审批这件事，都置若罔闻；故而买方应该核验这些手续、资质是否齐全、合法；
⑪一些建房者安全意识薄弱，搭建的脚架、扶手不稳固，特别是对受力重、易磨损的部位不随时检修加固，埋下了安全隐患。建房过程中偷工减料现象十分严重，有些新房砂浆中的水泥含量不足10%。房屋结构不合理，造成砖柱失稳。故而买方要慎重核验房屋质量；
⑫农村自建房规划存在一定漏洞，一些自建房不按规划建房，有的农民受以讹传讹的“风水”观念影响，将房屋建在山脚集雨地带，或谷口风道旁，一旦洪水暴发，灾难在所难免，故买房者也应仔细考量。
总而言之，对农村自建房的转让、出售与买卖，无论卖方，还是买方都应谨慎考虑，因农村自建房的买卖比较复杂，如果有必要，可以咨询一下当地的专家、律师，问清楚农村自建房买卖应符合哪些条件，买卖时应注意哪些事项，也可以清楚地了解当地的情况。
这样，才能避免自身权益遭受不必要的损害。(文/图 墨小斗)
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